¿Cómo Pasar de Dos Titulares a Uno en una Hipoteca? Guía Completa

Cambiar una hipoteca de dos titulares a uno solo es una situación muy común, especialmente en casos de separación o cuando un familiar o amigo ayudó a firmar la hipoteca y ahora se quiere desvincular. Sin embargo, este proceso no es automático ni gratuito.

A lo largo de mi experiencia como asesor financiero, he guiado a muchos clientes en este trámite, tanto en divorcios como en casos donde el segundo titular fue añadido solo para cumplir requisitos bancarios en su momento y ahora se puede liberar.

Si estás en esta situación, en esta guía te explico cómo cambiar la titularidad de tu hipoteca, cuánto cuesta, qué opciones tienes y qué pasos debes seguir.

Antes de Cambiar la Hipoteca: Cómo Modificar la Propiedad de la Vivienda

📌 ¿Qué es una extinción de condominio?

Si la vivienda pertenece a dos propietarios y uno de ellos quiere quedarse con la casa y la hipoteca, lo primero que hay que hacer es que el otro titular deje de ser propietario legal del inmueble. Para esto, existen dos opciones:

🔹 Extinción de condominio: Es el proceso más común en caso de separación o divorcio. El titular que se queda con la vivienda compra la parte del otro, y se formaliza ante notario.
🔹 Compra-venta entre particulares: Si la vivienda no estaba en régimen de gananciales o hay más propietarios, puede ser necesario comprar la parte del otro como si fuese una operación de compraventa normal.

⚠️ Importante: La extinción de condominio tiene impuestos y gastos asociados, que varían según la comunidad autónoma.

Cómo Modificar los Titulares de una Hipoteca

Una vez que la vivienda tiene un único propietario, hay que modificar la hipoteca para que también tenga solo un titular. Esto no es un derecho, sino que el banco debe aceptarlo, ya que pierde a uno de los deudores originales.

📌 ¿Es mejor una novación, una subrogación o una nueva hipoteca?

Existen tres formas principales de cambiar la titularidad de la hipoteca:

1️⃣ Novación hipotecaria 🏦
✅ Se modifica el contrato original para quitar un titular.
✅ Es la opción más sencilla si el banco la aprueba.
❌ Puede tener comisiones por modificación del préstamo.

2️⃣ Subrogación hipotecaria 🔄
✅ Se cambia el titular de la hipoteca sin modificar las condiciones del préstamo.
✅ Útil si el banco no quiere hacer una novación.
❌ Depende de la aprobación del banco y no siempre la aceptan.

3️⃣ Cancelar la hipoteca y contratar una nueva 🆕
✅ Permite negociar mejores condiciones y cambiar de banco.
❌ Tiene más gastos: notaría, registro, tasación y posible comisión por cancelación.

💡 Consejo: La opción más barata suele ser la novación, pero si el banco no la acepta o las condiciones no son buenas, es recomendable buscar una subrogación o una hipoteca nueva con mejores condiciones.

¿El Banco Está Obligado a Aceptar el Cambio de Titular?

No. El banco debe evaluar si el nuevo titular puede asumir la hipoteca por sí solo. Para ello, analizará:

• ✔️ Ingresos y estabilidad laboral (contrato indefinido, antigüedad, sector laboral).
• ✔️ Nivel de endeudamiento (que la cuota no supere el 35% de los ingresos).
• ✔️ Historial crediticio (no tener impagos ni deudas).

👉 Casos en los que el banco puede rechazar la solicitud:
❌ Si el titular que se queda con la hipoteca no tiene suficiente capacidad de pago.
❌ Si la vivienda ha bajado mucho de valor y el banco considera que hay riesgo de impago.

💡 Mi experiencia: He visto casos en los que, cuando se formalizó la hipoteca, un solo titular no cumplía los requisitos, y se añadió a otra persona (hermano, amigo, padre). Cuando la situación financiera del titular mejora, el banco suele aceptar quitar al segundo deudor.

¿Cuánto Cuesta Quitar a una Persona de la Hipoteca?

El cambio de titularidad tiene varios costes, dependiendo de la opción que elijas:

📌 1. Coste de la novación hipotecaria

🏦 Comisión por modificación de contrato: 0% – 1% sobre el capital pendiente.
📑 Gastos notariales y registrales: 200€ – 500€.

📌 2. Coste de la subrogación

💰 Comisión por cambio de deudor: Depende del banco.
📜 Gastos de gestoría y notaría: 300€ – 700€.

📌 3. Coste de cancelar y contratar una nueva hipoteca

❌ Comisión de cancelación de la hipoteca actual: 0,5% – 1%.
🏡 Gastos de tasación: 250€ – 400€.
📄 Notaría, registro y gestoría: 1.000€ – 2.000€.

💡 Mi recomendación: Antes de decidir, consulta con tu banco cuáles serían los costes exactos y compara con otras entidades si buscas mejores condiciones.

Paso a Paso para Cambiar de Dos a un Titular en una Hipoteca

• 1. Valora el acuerdo con el otro titular.
• 2. Modifica la propiedad de la vivienda (extinción de condominio o compraventa).
• 3. Contacta con el banco y pide opciones (novación, subrogación o nueva hipoteca).
• 4. Revisa los costes y negocia.
• 5. Firma la modificación en notaría.

Cómo Cambiar el Titular de una Hipoteca en Caso de Fallecimiento

Si uno de los titulares fallece, la hipoteca no se cancela automáticamente. Los herederos deben:

• 📌 Aceptar la herencia (o renunciar si no pueden pagar la hipoteca).
• 📌 Notificar al banco y solicitar el cambio de titularidad.
• 📌 Negociar una subrogación o refinanciación si es necesario.

💡 Consejo: En estos casos, es fundamental revisar si había seguro de vida asociado a la hipoteca, ya que podría cubrir la deuda pendiente.

📌 Conclusión: ¿Cómo Saber si Puedes Cambiar de Dos a un Titular en la Hipoteca?

✅ Puedes hacerlo si…

• ✔️ Tienes ingresos estables y cumples con los requisitos del banco.
• ✔️ El banco acepta una novación o subrogación sin grandes costes.
• ✔️ Has negociado un buen acuerdo con el otro titular.

❌ Podría no ser viable si…

• ❌ No cumples los criterios de solvencia del banco.
• ❌ La vivienda ha perdido valor y el banco considera que hay riesgo de impago.
• ❌ Los costes de modificar la hipoteca son demasiado altos.

💡 Mi consejo: Antes de tomar una decisión, consulta con tu banco y compara ofertas de otras entidades. Si tienes dudas, un asesor financiero te puede ayudar a encontrar la mejor solución.

📢 Preguntas Clave Antes de modificar los Titulares de una Hipoteca

1️⃣ ¿Qué documentos necesito para solicitar la extinción de condominio?

Para realizar la extinción de condominio necesitarás:

• Escritura de propiedad de la vivienda.
• Nota simple del Registro de la Propiedad.
• Certificado de deuda pendiente de la hipoteca (si la hay).
• Acuerdo entre las partes sobre el reparto de la vivienda.
• DNI de los propietarios.
• Escritura de extinción de condominio, que deberá firmarse ante notario.

Si hay hipoteca, el banco debe aprobar el cambio de titularidad.

2️⃣ ¿Qué opciones tengo si el banco no acepta el cambio de Titulares de una Hipoteca?

Si el banco rechaza la novación para liberar a un titular de la hipoteca, puedes:

• Buscar otro banco para subrogar la hipoteca y mejorar condiciones.
• Aportar garantías adicionales, como un aval o aumentar ingresos demostrables.
• Pagar la hipoteca antes de tiempo si es viable.
• Firmar un acuerdo privado, aunque legalmente el titular seguirá siendo responsable ante el banco.

3️⃣ ¿Cómo afecta la eliminación de un titular a las condiciones de mi hipoteca?

El banco puede modificar las condiciones según el perfil del titular restante. Pueden:

• Revisar la solvencia y exigir más garantías.
• Aplicar un tipo de interés más alto si consideran que hay más riesgo.
• Solicitar la contratación de productos vinculados para mantener las condiciones actuales.

Si la hipoteca pasa a un solo titular, este deberá demostrar que puede asumir la deuda por sí solo.

4️⃣ ¿Hay alguna alternativa para reducir los costes del proceso?

Sí, algunas formas de reducir los costes incluyen:

• Negociar los honorarios notariales y buscar una notaría con tarifas más ajustadas.
• Hacer la extinción de condominio dentro de una separación o divorcio, ya que puede beneficiarse de ventajas fiscales.
• Revisar las bonificaciones fiscales en tu comunidad autónoma, ya que algunas ofrecen reducciones en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

5️⃣ ¿Puedo hacer el cambio si tengo una hipoteca con avalista?

Sí, pero el banco puede exigir que el avalista siga vinculado o que se busque otro nuevo. Si el titular restante no tiene suficiente solvencia, el banco puede negar la operación o modificar las condiciones.

6️⃣ ¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso?

El tiempo varía según la rapidez del banco y la notaría, pero suele tardar entre 2 y 6 semanas.

• Solicitud al banco y revisión de la operación: 1-3 semanas.
• Firma ante notario y registro del cambio: 1-2 semanas.
• Actualización en el Registro de la Propiedad: 1-4 semanas.

Si hay complicaciones con la hipoteca, el proceso puede alargarse.

O déjame tus dudas para cambiar de Titulares de una Hipoteca este año. Te leo más abajo.