¿Cuánto tributa el alquiler de un piso en España? (con ejemplos reales)

Si has dado el paso de invertir en un inmueble y estás pensando en alquilarlo, hay una pregunta que seguro te ronda la cabeza:
👉 ¿Cuánto voy a pagar de impuestos por este alquiler?

Y es una gran pregunta, porque la rentabilidad real de tu inversión no depende solo de lo que te pague el inquilino… sino de lo que se lleva Hacienda.

Como asesor financiero y propietario que también alquila, te traigo una guía clara, realista y llena de ejemplos para que entiendas exactamente cómo tributa un piso en alquiler en tu declaración de la renta. Ya sea tu primera inversión o la quinta.

¿Hay que declarar el alquiler en la renta?

Sí. Y aunque parezca obvio, mucha gente aún duda.
Siempre debes declarar los ingresos que obtienes por alquilar una vivienda, aunque:

• El contrato sea entre amigos o familiares.
• El inquilino no esté empadronado.
• La casa esté vacía parte del año.

No hacerlo puede traer consecuencias muy serias: sanciones, intereses y paralelas de Hacienda. Créeme, lo aprendí por las malas el primer año que alquilé mi piso. Declaré mal los ingresos… y me tocó pagar más de lo que había ganado.

¿Cómo tributa un piso alquilado en el IRPF?

Los ingresos por alquiler se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Esto significa que:

1. Debes sumar todos los ingresos brutos que hayas cobrado.
2. A eso le puedes restar ciertos gastos deducibles (te los detallo más abajo).
3. Si el alquiler es para residencia habitual del inquilino, te puedes aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto.
4. El resultado tributa en la base general del IRPF, junto con tu salario, pensiones o cualquier otro ingreso.

¿Qué gastos puedes deducirte como propietario?

Aquí viene lo bueno. Hay bastantes gastos que puedes restar de lo que ganas por el alquiler. Algunos de ellos son:

• Intereses de la hipoteca. Solo la parte de intereses, no el capital amortizado.
• IBI, tasas municipales, basura.
• Gastos de comunidad.
• Seguro del hogar.
• Gastos de conservación y reparación.
• Amortización del inmueble (3% anual sobre el mayor de valor de adquisición o catastral sin suelo).
• Servicios o suministros que pagues tú como propietario.

💡 Yo llevo una hoja de cálculo donde anoto todo: ingresos mensuales, gastos, fechas, y adjunto las facturas escaneadas. Me ha salvado de muchos errores.

¿Cuánto se paga realmente? Un ejemplo práctico

Supón este caso real:

• Ingresos anuales por alquiler: 9.600 €
• Gastos deducibles:
  • Hipoteca (intereses): 1.200 €
  • IBI: 400 €
  • Comunidad: 600 €
  • Seguro: 200 €
  • Reparaciones: 400 €
  • Amortización: 1.500 €

Total gastos deducibles: 4.300 €
Rendimiento neto: 9.600 – 4.300 = 5.300 €

✅ Si el inquilino vive allí como residencia habitual → aplicas reducción del 60%:
Tributas solo por 2.120 €

Ahora, esto se suma a tu base general. Dependiendo de tu tramo de IRPF, pagarás más o menos. Pero ya ves cómo la reducción puede ahorrarte MUCHO.

¿Y si el piso está vacío parte del año?

Si has tenido meses sin inquilinos, solo declaras el alquiler por los meses que estuvo alquilado.
El resto del tiempo, la vivienda pasa a estar “a disposición del propietario”, y ahí se aplica una imputación de renta (generalmente el 1,1% o 2% del valor catastral proporcional al tiempo vacío).

Yo pasé por esto un año en el que tardé 5 meses en encontrar inquilino. Declaré los 7 meses de ingresos reales, y el resto como imputación. Todo correcto ante Hacienda.

¿Y si alquilo por habitaciones o para uso vacacional?

Aquí cambian un poco las reglas:

• Alquiler por habitaciones: sigue siendo capital inmobiliario, pero ojo, solo puedes aplicar la reducción del 60% si cada inquilino usa su habitación como vivienda habitual.
• Alquiler vacacional (tipo Airbnb): si prestas servicios como limpieza, sábanas o check-in, se considera actividad económica. No hay reducción del 60%. Y el tratamiento fiscal es diferente.

Casos especiales: ¿cómo declarar si…?

✅ Has vivido en la casa parte del año y el resto la alquilas

Declara alquiler solo por los meses alquilados. El resto, imputación de renta.

✅ Tienes dos pisos alquilados

Declara cada uno por separado. Calcula ingresos, gastos y reducciones por cada inmueble.

✅ El piso es de dos propietarios

Cada uno declara el porcentaje que le corresponde. Si está al 50%, ingresos y gastos se reparten igual.

✅ Has hecho obras importantes

Las obras de mantenimiento (pintura, caldera, fontanería) son deducibles.
Las reformas que mejoran el inmueble (añadir una habitación, cambiar ventanas) no se deducen como gasto, pero pueden afectar a la amortización.

¿Qué pasa si no declaras el alquiler?

Sencillo: Hacienda te pillará.
Cruzan datos de consumos eléctricos, declaraciones de inquilinos, cuentas bancarias… y si detectan ingresos no declarados, te enviarán una paralela con recargos y sanciones.

En mi caso, el error fue no incluir un par de meses en los que aún estaba alquilado sin contrato. Me costó más de 1.000 € de multa.

Conclusión: ¿Cuánto tributa el alquiler? Depende… pero puedes optimizarlo

La tributación del alquiler no es tan simple como aplicar un porcentaje fijo. Depende de:

• Lo que ganes.
• Lo que gastes.
• Cómo gestiones tus deducciones.
• Y si cumples los requisitos para aplicar la reducción del 60%.

Pero si lo haces bien, puedes conseguir una tributación mucho más baja de lo que imaginas. Yo mismo, con una buena organización, he llegado a tributar por menos del 25% de lo que ingreso.

Y lo mejor: si repites proceso cada año, mejorarás tu rentabilidad sin necesidad de subir el alquiler.

1. ¿Puedo deducirme una reforma integral del piso?

Depende del tipo de reforma.

• Si se trata de reparaciones y mantenimiento (como pintar, cambiar una caldera, arreglar una tubería), sí son deducibles en el año en que se producen.
• Si es una mejora estructural o ampliación (como hacer otra habitación, cambiar la distribución, o poner ascensor), no es deducible directamente, pero puedes incluirlo en el valor de adquisición para amortizarlo más adelante.
  Hacienda distingue entre gasto corriente y mejora del inmueble.

2. ¿Y si el inquilino me deja de pagar? ¿Tributo igual?

No. Puedes dejar de declarar el ingreso no cobrado, pero solo si cumples ciertos requisitos:

• Que hayan pasado más de 6 meses desde el primer impago.
• Que hayas iniciado un proceso legal de reclamación, como un burofax o una demanda judicial.

Mientras tanto, sí debes declarar el ingreso como si lo hubieras cobrado, pero puedes luego compensarlo como pérdida si se cumplen los criterios.

3. ¿Cómo afecta al alquiler si cambio la titularidad del piso a una sociedad?

En ese caso, cambia todo el marco fiscal:

• El ingreso deja de tributar por IRPF y pasa a tributar por Impuesto de Sociedades (IS).
• Se puede aplicar un tratamiento distinto en cuanto a amortizaciones, deducciones y obligaciones contables.
• No se aplica la reducción del 60%, que solo está disponible en IRPF para personas físicas.

Puede tener ventajas si gestionas varias propiedades, pero implica más complejidad contable y fiscal.

4. ¿Puedo deducirme el mobiliario comprado para alquilar?

Sí, pero no todo de golpe.

• El mobiliario (sofás, electrodomésticos, camas…) se considera bien amortizable.
• Debes amortizarlo normalmente en un 10% anual, durante 10 años.

Eso significa que si compras un frigorífico por 800 €, te podrás deducir 80 € al año en tu renta.

5. ¿Qué pasa si no tengo contrato firmado con el inquilino?

Aunque no haya contrato escrito, sí existe una relación de alquiler si hay pago regular. Hacienda puede considerarlo como un alquiler y exigirte tributar por esos ingresos.

Además, sin contrato te quedas desprotegido legalmente ante impagos o problemas.
Siempre recomiendo firmar contrato, registrarlo si es necesario, y declarar todo correctamente. Te ahorrarás muchos dolores de cabeza.

6. ¿Qué diferencias hay si alquilo por Airbnb o Booking?

El alquiler turístico tiene otro tratamiento fiscal:

• Si no prestas servicios, se considera capital inmobiliario (como un alquiler normal).
• Si prestas servicios propios de hotelería (limpieza diaria, sábanas, recepción, atención personalizada), se considera actividad económica.

En ese caso, deberás darte de alta en IAE, llevar contabilidad y no podrás aplicar la reducción del 60%.
También debes cumplir con las normativas autonómicas y municipales sobre vivienda turística.

¿Te ha quedado alguna duda o quieres que te ayude con tu caso específico?
Déjamelo en los comentarios o escríbeme directamente, estaré encantado de ayudarte.