Vender tu vivienda para comprar otra: guía definitiva con y sin hipoteca

“Cuando un cliente quiere cambiar de casa, lo primero que cierro es el plan financiero y temporal: qué opción encaja (vender primero, comprar con hipoteca-puente, arras encadenadas, subrogación del comprador…), qué costes tendrá (comisiones de hipoteca, notaría/registro) y cómo blindar la exención por reinversión en IRPF. Sin ese mapa, todo se complica.”

Lo esencial

• Si priorizas seguridad de caja: vende primero, firma arras de compra con fecha posterior y condición suspensiva si hace falta.
• Si priorizas no mudarte dos veces: compra primero con hipoteca-puente o ahorro y cierra la venta en ≤2–6 meses.
• Si tu comprador acepta: que se subrogue en tu hipoteca actual (menor papeleo), o bien cancela y abre una nueva.
• Fiscalidad: si reinviertes el importe de venta en tu nueva vivienda habitual en ≤ 2 años (antes o después), la ganancia puede quedar exenta (parcial si reinviertes solo parte).

Tus opciones para encadenar “venta → compra”

Opción	Cómo funciona	Velocidad	Riesgo	Para quién
Vender primero	Cierras escritura de venta, cobras, y compras con caja/hipoteca menor	Alta (si precio realista)	Bajo (flujo de caja claro)	Si puedes realojarte temporalmente
Hipoteca-puente	Financia la compra nueva hasta que vendas la actual	Muy alta	Medio (dos deudas temporales)	Si no quieres mudarte dos veces
Arras encadenadas	Arras de compra condicionadas a tu venta (plazos coordinados)	Alta	Medio (dependes de terceros)	Mercados líquidos y buen abogado/notario
Subrogación del comprador	El comprador asume tu hipoteca actual al comprar	Alta	Bajo-medio (filtro del banco)	Si tu hipoteca es atractiva

Si tienes hipoteca: qué te conviene y cuánto cuesta salir

A) Cancelar (amortizar) y abrir una nueva

• Comisión/compensación por amortización anticipada (LCCI 2019, límites legales):
  • Tipo fijo: máx. 2% (10 primeros años) o 1,5% (después).
  • Tipo variable: máx. 0,25% (primeros 3 años) o 0,15% (primeros 5 años); 0% después.
  • Si cambias de variable→fijo por novación/subrogación, máx. 0,05% (primeros 3 años).

B) Que el comprador se subrogue en tu hipoteca

• Comprador, vendedor y banco firman compraventa con subrogación; el comprador hereda condiciones y deuda, ahorrando trámites de una nueva hipoteca completa (ojo: también hay gastos y comisión de subrogación si aplica).

“En la práctica, si tu hipoteca fija es competitiva, negocio la subrogación del comprador: le mejora cuota y a ti te simplifica el cierre.”

Fiscalidad al vender para comprar (sin sorpresas)

Exención por reinversión (tu vivienda habitual)

• Si reinviertes el importe de venta (todo o parte) en tu nueva vivienda habitual dentro de ≤ 2 años (antes o después de la venta), la ganancia puede quedar exenta (proporcional si reinviertes solo parte).
• AEAT recuerda que el plazo es de fecha a fecha y admite reinversiones anteriores a la venta.
• Si no marcaste la exención en la Renta y cumplías los requisitos, hay criterio TEAC 2025 que permite rectificar dentro de los 4 años (derecho, no “opción”). Asegúrate con tu asesor.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

• Desde el RDL 26/2021: no se paga si no hay ganancia; cálculo por coeficientes o método real (eliges el más favorable). Plazos y fórmula dependen de tu ayuntamiento (ej. Madrid: 30 días hábiles en ventas).

Cómo encadenar bien las firmas (paso a paso)

Ruta A — Vender primero y comprar después

1. Precio y papeles (nota simple, CEE, IBI, certificado de comunidad).
2. Arras de venta (penitenciales, 5–10%) con fecha de notaría.
3. Con el cobro, arras de compra y/o hipoteca nueva.
4. Escritura de compra con medios de pago identificados (transferencia/cheque).
   El notario debe identificar medios de pago en la escritura (cuentas/cheques, etc.).

Ruta B — Comprar primero con hipoteca-puente

1. Solicita la puente (plazo 6–24 meses típico).
2. Compra y te mudas; vendes la anterior en la ventana pactada.
3. Al vender, cancelas la puente o novación a hipoteca estándar.

Ruta C — Arras encadenadas

• Firma arras de compra condicionadas a que vendas antes del día X (y arras de venta con fecha anterior). Requiere coordinación notarial.
  • En notaría, los medios de pago deben constar con detalle (transferencias: cuentas de cargo/abono; cheques: datos y testimonio).

Simulaciones rápidas (para decidir con cabeza)

1) Reinversión parcial

Vendes por 240.000 €, ganancia 60.000 €. Reinviertes 180.000 € → exención parcial: (180.000/240.000) × 60.000 = 45.000 € exentos; tributas por 15.000 €.

2) Cancelar una hipoteca fija (año 12)

Deuda pendiente 150.000 €. Comisión máx. por LCCI: 1,5% (porque pasados 10 años) → 2.250 € de tope legal (la tuya puede ser menor).

3) Subrogación del comprador

Saldo 120.000 € a tipo atractivo. El comprador se subroga; descuentas 120.000 del precio y cerráis en notaría con visto bueno del banco (posibles gastos/ comisión).

Documentos clave y checklists

Venta	Compra
Nota simple, Escritura, DNI/NIE	Preaprobación/Oferta hipoteca (si aplica)
CEE registrado (obligatorio)	Arras/condición suspensiva si dependes de vender
IBI y Certificado de deudas de comunidad	Método de pago identificado (transferencia/cheque)
Hipoteca: carta deuda 0 / cancelación o subrogación	Impuestos de compra (ITP/AJD) y provisión de fondos

Casos especiales (lo que suele frenar la cadena)

Con inquilino en tu vivienda actual

Hay derecho de tanteo/retracto del arrendatario (LAU art. 25). Notifica fehacientemente precio y condiciones; plazo de ejercicio típico 30 días naturales desde la notificación.

Plazos de plusvalía municipal

Revisa tu ayuntamiento (p. ej., Madrid: 30 días hábiles desde la transmisión).

Cronograma recomendado (venta→compra en 45–90 días)

1. Semana 1–2: precio realista + documentos (nota simple, CEE, IBI, comunidad).
2. Semana 3: arras de venta (fecha notaría) + arras de compra (condicionadas si necesitas vender).
3. Semana 5–8: hipoteca nueva o puente aprobada / aceptación bancaria si hay subrogación.
4. Semana 6–12: doble firma en notaría (venta por la mañana, compra por la tarde).
   (Notarías y registros permiten coordinar y dejar todo identificado en escrituras).

FAQs

1) ¿Puedo comprar antes de vender?
Sí: con hipoteca-puente o ahorro. Evalúa coste y ventana para vender (2–6 meses).

2) ¿Si reinvierto solo parte, pierdo toda la exención?
No, tendrás exención parcial proporcional a lo reinvertido.

3) ¿Qué comisión me puede cobrar el banco por cancelar?
Con LCCI 2019 hay límites: fijo (2% primeros 10 años, 1,5% después) y variable (0,25%/0,15% al inicio; 0% después).

4) ¿Es mejor subrogar al comprador o cancelar?
Depende: si tu hipoteca es buena, la subrogación puede acelerar la operación y abaratar gastos; el banco debe aceptar.

5) ¿Cuánto tiempo tengo para la plusvalía?
Regla general en ventas: 30 días hábiles (ej. Madrid). Confirma en tu ayuntamiento.

6) No marqué la exención en la Renta, ¿ya no puedo?
Si cumplías requisitos, el TEAC (2025) permite rectificar dentro de 4 años. Consulta tu caso.